Ačkoliv spousta obchodů v důsledku pandemie COVID-19 a vlivem probíhající války na Ukrajině zaznamenala jistě značný pokles, realitní trh neustále roste a zdá se, že se naopak velká část populace se snaží zajistit svou budoucnost a ochranu svých financí před inflací investováním do nemovitostí.
V dnešním článku se tedy budeme soustředit na nástrahy, které nás mohou při koupi nemovitosti překvapit, a na co si musíme dát pozor v kupní smlouvě.
Jako první krok doporučujeme si námi vybranou nemovitost dobře prohlédnout a zjistit její faktický stav. Není od věci si např. na prohlídku domu přizvat osobu, která se vyzná ve stavebních záležitostech, abyste do budoucna předešli sporům z vadného plnění. Dále je důležité porovnat faktický stav nemovité věci se stavem právním, tedy se stavem, který je uveden v katastru nemovitostí. V kupní smlouvě by se mohl prodávající snažit záměrně zatajit některé skutečnosti, ovšem je třeba pamatovat na to, že katastr nemovitostí je veřejným rejstříkem a platí tedy zásada materiální publicity (nemůžete se po koupi nemovitosti dovolávat toho, že Vám prodávající skutečnost zatajil, když je uvedena v katastru nemovitostí). Stejně tak jako v případě stavebních záležitostí, i v rámci právního prověření Vám doporučujeme se obrátit na advokátní kancelář, která za korektnost prověření právního stavu nemovitosti nese plnou odpovědnost, se všemi důsledky s tím spojenými a je také pojištěna v případě způsobení škody.
Je vhodné si před koupí nemovitosti opatřit její list vlastnictví, ze kterého lze zjistit vlastníka nemovitosti, původní nabývací titul a především jednotlivá omezení vlastnického práva, která jsou zapsána v části C listu vlastnictví (zástavní práva, věcná břemena, předkupní práva aj.). V případě, že nechcete platit správní poplatky za „plnou verzi“ aktuálního listu vlastnictví, většinu informací o nemovitosti lze zjistit i na webových stránkách katastru nemovitostí pod odkazem: https://nahlizenidokn.cuzk.cz/.
Dalším důležitým bodem u kupní smlouvy je především smluvená kupní cena a s tím související provize realitní kanceláře, pokud je její prodej zprostředkováván. Doporučujeme našim klientům si dát pozor na to, zda je provize pro realitní kancelář součástí kupní ceny, nebo zda je hrazena nad rámec kupní ceny. U kupní ceny je rovněž důležité si zkontrolovat způsob její splatnosti, a jakým způsobem je provedena její úschova (u advokáta, notáře, banky aj.).
Častým problémem, na který se při koupi nemovitosti (obzvláště u rodinných domů) zapomíná, je zajištění přístupové cesty k nemovitosti. Zejména pokud budete financovat koupi nemovitosti prostřednictvím úvěru od banky, zajištění přístupové cesty k nemovitosti je jednou ze základních podmínek banky pro získání úvěru.
V kupní smlouvě je třeba dát si rovněž pozor na různé smluvní pokuty, které by mohla vůči Vám převádějící strana požadovat. Smluvní pokuty by měly být v kupní smlouvě pro obě smluvní strany vyrovnané.
Dále doporučujeme si prověřit osobu prodávajícího, zda není omezen v nakládání s nemovitostí, jinými slovy, zda není v exekuci nebo v insolvenci.
Při převodu bytové jednotky je dobré si u správce domu či u SVJ ověřit, zda neevidují vůči bytové jednotce nějaké dluhy. V souladu s občanským zákoníkem totiž přejdou dluhy vůči SVJ na nového nabyvatele. V této souvislosti doporučujeme kupujícímu jednoznačně trvat na tom, aby prodávající splnil svoji zákonnou povinnost a doložil Vám jakožto nabyvateli potvrzení osoby odpovědné za správu domu (kterým je například SVJ), jaké má vůči SVJ dluhy; případně na potvrzení bude uvedeno, že žádné takové dluhy nejsou. Toto je pak důležité zejména do budoucna, pokud by se ukázalo, že na již převedené jednotce opravdu některé dluhy vázly; zákonodárce v takovém případě chrání nabyvatele nemovitosti, neboť se má za to, že nabyvatel nemohl tyto dluhy zjistit, pokud je nemohl zjistit z potvrzení osoby odpovědné za správu domu.
V neposlední řadě je rovněž velice důležité si ohlídat podání kupní smlouvy k příslušnému katastrálnímu úřadu a následný zápis vkladu vlastnického práva do katastru nemovitostí. Vlastnické právo kupující nemovitosti nabývá až okamžikem zápisu vkladu vlastnického práva do katastru nemovitostí, kterému předchází minimálně dvacetidenní správní řízení (jenž je zahájeno podáním návrhu na vklad vlastnického práva - jeho přílohu bude tvořit kupní smlouva) k příslušnému katastrálnímu úřadu, nikoliv jen prostým podpisem kupní smlouvy.
Ze všeho výše uvedeného vyplývá, že převod nemovitosti může skýtat značné nástrahy a je dobré být na ně připraven. Neváhejte se proto obrátit na advokátní kancelář NEST LEGAL s.r.o., kde Vám zajistíme kompletní a bezpečný právní servis od právního prověření nemovitosti, přes sepis a analýzu veškerých potřebných dokumentů, až po zastoupení před příslušným katastrálním úřadem. Naše kancelář je taktéž pojištěna z odpovědnosti při výkonu své činnosti na částku 100mil Kč.
Zkušenosti naší advokátní kanceláře v Plzni využívá například REALITNÍ KANCELÁŘ PUBEC s.r.o., pro kterou je naše kancelář výhradním dodavatelem právních služeb a garantem správnosti vyhotovení smluvní dokumentace při nájmu či prodeji nemovitostí.
