Kupní smlouva na prodej nemovitosti
Řešíte v současnosti převod nemovitosti, ať již jste na straně prodávajícího, nebo osoby, která nemovitost chce nabýt do svého vlastnictví? Tak právě pro Vás jsou určeny následující řádky.
V tomto článku se budeme soustředit zejména na to, co je to vůbec kupní smlouva, jaké jsou její povinné náležitosti a jaké mohou být její další ustanovení. Na závěr si vysvětlíme, co to znamená nabytí vlastnického práva do společného jmění manželů, do podílového spoluvlastnictví, a jak se tyto dva způsoby odlišují od nabytí nemovitosti do výlučného vlastnictví.
Co je to kupní smlouva?
Koupě je historicky jedním z nejobvyklejších způsobů nabytí vlastnického práva k nemovitostem.
- Kupní smlouva je dvou a vícestranná smlouva uzavíraná mezi prodávajícím a kupujícím za případné účasti dalších stran (např. realitní kanceláře).
- Nemovitosti v České republice jsou evidovány ve veřejně přístupném rejstříku - Katastru nemovitostí. Jakákoliv změna vlastnického práva týkající se nemovitostí v tuzemsku tedy musí být příslušnému katastrálnímu pracovišti Katastru nemovitostí oznámena a odpovídajícím způsobem doložena.
- Změna vlastnického práva u Katastru nemovitostí probíhá tzv. vkladovým řízením, kdy je třeba Katastru nemovitostí doložit kupní smlouvu, formulářový návrh na vklad vlastnického práva a v neposlední řadě je třeba uhradit správní poplatek za vkladové řízení, který v současné době činí 2.000,- Kč.
- Poté začne na Katastru nemovitostí „běžet“ tzv. ochranná dvaceti denní lhůta, během které nesmí Katastr nemovitostí vklad vlastnického práva k nemovitosti provést. Tato lhůta slouží zejména k tomu, aby Katastr nemovitostí zkoumal předložené listiny a zda byly splněny všechny předpoklady pro zápis vlastnického práva. Pokud požadované předpoklady splněny nejsou, Katastr nemovitostí navrhovaný vklad vlastnického práva zamítne. V takovém případě samozřejmě propadne i uhrazený správní poplatek a v případě, že budete chtít provést opětovný vklad vlastnického práva, budete muset správní poplatek uhradit znovu.
Při sestavování znění kupní smlouvy Vám doporučujeme se obrátit na specialisty v oboru, kteří Vám se vším od začátku pomohou. Náš realitní tým je připraven Vás celým procesem prodeje nemovitostí provést, a to od uzavření kupní smlouvy, až po zajištění vkladu vlastnického práva do příslušného Katastru nemovitostí, přičemž za správnost a řádnost vyhotovení kupní smlouvy nese naše advokátní kancelář plnou odpovědnost.
Povinné náležitosti kupní smlouvy:
- Identifikace smluvních stran – U fyzických osob (jméno, příjmení, rodné číslo, trvalé bydliště) a u právnických osob (název společnosti, IČO, sídlo společnosti a identifikace fyzické osoby oprávněné jednat za právnickou osobu).
- Identifikace nemovitosti – Tento bod v kupní smlouvě je velice podstatný, neboť existují různé druhy nemovitostí a jejich specifikace je různorodá. V zásadě se v praxi setkáte nejčastěji s převodem bytů, domů, garáží, rekreačních zařízení a pozemků. Katastr nemovitostí zkoumá při vkladovém řízení právě zejména správný zápis předmětu převodu. Stačí, abyste v kupní smlouvě uvedli chybně např. výměru pozemku; číslo popisné domu; spoluvlastnický podíl na bytovém domu; druh pozemku aj. a může to být důvodem pro zamítnutí vkladu vlastnického práva. V kupní smlouvě je tedy třeba uvádět specifikaci nemovitosti bezchybně tak, jak je nemovitost specifikována v příslušném výpisu z katastru nemovitostí (tzv. list vlastnictví).
- Kupní cena – Kupní cena musí být v kupní smlouvě uvedena, a to buď s odkazem na její výpočet (např. cena za 1m2 pozemku) nebo jako celková suma. S ohledem na snahu vytvořit mezi smluvními stranami kupní smlouvy co nejvyšší jistotu, doporučujeme rozhodně pro úschovu kupní ceny využít úschovy u advokáta, notáře nebo banky. V naší advokátní kanceláři realizujeme každý měsíc desítky úschov finančních prostředků v souvislosti s kupní smlouvou.
- Datum uzavření kupní smlouvy a úředně ověřené podpisy smluvních stran – V případě, že se rozhodnete využít našich služeb, v rámci realitního balíčku pro Vás samozřejmě zajistíme i podpisovou akci, na které Vám i protistraně vysvětlíme veškeré náležitosti kupní smlouvy, úschovu kupní ceny a zajistíme rovněž ověření Vašich podpisů a následné podání kupní smlouvy na příslušný Katastr nemovitostí.
Dále doporučujeme uvést například tyto náležitosti kupní smlouvy:
- Ujednání o smluvních pokutách a možnosti odstoupení od kupní smlouvy – Můžete se samozřejmě spoléhat na práva, která smluvním stranám přiznává zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ovšem v případě prodeje nemovitostí, které mají povětšinou vysokou kupní cenu, doporučujeme obezřetnost smluvním stranám a to, aby si dopředu stanovili podmínky, za kterých lze od kupní smlouvy odstoupit případně požadovat smluvní pokuty a náhradu vzniklé škody.
- Specifikace předání nemovitosti – Rovněž doporučujeme toto v kupní smlouvě blíže specifikovat, aby se předcházelo sporům, které mohou mezi smluvními stranami při předání nemovitostí vzniknout.
- Specifikace vad nemovitosti – V tomto případě je třeba rozlišovat mezi právními vadami a faktickými vadami nemovitosti. Právní vadou se rozumí např. věcná břemena váznoucí na nemovitosti, právo nájmu, předkupní právo aj. Právní vady jsou většinou seznatelné z příslušného listu vlastnictví k nemovitosti, ovšem některé (např. zákonné předkupní právo nebo nájemní vztahy) se do katastru nemovitostí nezapisují. Je tedy třeba dbát opatrnosti a na všechny tyto vady se prodávajícího zeptat a uvést je v kupní smlouvě. Naproti tomu faktickou vadou nemovitosti se rozumí ty vady nemovitosti, které jsou zřejmé při prohlídce nemovitosti – např. vady stavební. V rámci ochrany smluvních stran vždy doporučujeme veškeré vady nemovitosti v kupní smlouvě uvést, aby se předešlo případným budoucím sporům.
S touto problematikou jdou ruku v ruce také škody způsobené vlastnictvím nemovitosti. Přečtěte si o nich více, mohlo by se vám to hodit.
