Turisté v dnešní době rádi využívají ubytování nabízené online platformou Airbnb. Je však poskytování ubytování ve stavbách určených pro bydlení (typicky v bytě či rodinném domě) v souladu s právem? O tom se dočtete níže.
Platná právní úprava
Při pohledu na platnou soukromoprávní úpravu zjistíme, že nájem bytu (případně domu) a ubytování jsou dva odlišné instituty. Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen jako „OZ“) upravuje nájem bytu a domu v ustanovení § 2235 a násl., přičemž se na něho vztahují též obecná ustanovení o nájmu, a to ustanovení § 2201 a násl. OZ.
Podstata nájmu bytu/domu spočívá v závazku pronajímatele přenechat nájemci k zajištění bytových potřeb nájemce (a popřípadě i členů jeho domácnosti) byt či dům, který je předmětem nájmu. Dle § 2236 OZ je byt definován jako „místnost nebo soubor místností, které jsou částí domu, tvoří obytný prostor a jsou určeny a užívány k účelu bydlení“. Stěžejní je v daném případě skutečnost, že prostřednictvím nájmu bytu/domu má být uspokojena bytová potřeba nájemce. Zvláštní ustanovení o nájmu bytu a nájmu domu se pak dle § 2235 odst. 2 OZ nepoužijí, přenechává-li pronajímatel nájemci byt či dům k rekreaci či jinému zjevně krátkodobému účelu. Z daného ustanovení je zjevné, že nájem bytu/domu by měl být trvalejší povahy.
Ubytování je upraveno v ustanovení § 2326 a násl. OZ. Dle základního ustanovení se smlouvou o ubytování (o přechodném nájmu) ubytovatel zavazuje poskytnout ubytovanému přechodně ubytování na ujednanou dobu nebo na dobu vyplývající z účelu ubytování v zařízení k tomu určeném a objednatel se zavazuje zaplatit ubytovateli za ubytování a za služby spojené s ubytováním ve lhůtě stanovené ubytovacím řádem, popřípadě ve lhůtě obvyklé. Již na první pohled je zřejmé, že se zde zcela pochopitelně nepracuje s pojmy „byt“ či „dům“, nýbrž s pojmem „zařízení k tomu určeném“, což činí rozdíl mezi bydlením a ubytováním ještě viditelnější.
Poskytování ubytovacích služeb podle ŽZ
Poskytování ubytovacích služeb se mimo jiné věnuje též zákon č. 455/1991 Sb., o živnostenském podnikání (živnostenský zákon). Ten považuje ubytovací služby za živnost volnou a uvádí, že k poskytování ubytovacích služeb je nezbytná provozovna, která musí být způsobilá pro provozování živnosti podle zvláštních právních předpisů (např. podle stavebního zákona). Provozovna pak musí být trvale a zvenčí viditelně označena nejen obchodní firmou či jménem a příjmením podnikatele a identifikačním číslem, ale též kategorií a třídou ubytovacího zařízení.
Úprava ve stavebním zákoně
Co se týče veřejnoprávní úpravy, již zmíněný stavební zákon, konkrétně zákon č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon), ve svém ustanovení § 126 zakotvoval, že „stavbu lze užívat jen k účelu vymezenému zejména v kolaudačním rozhodnutí, v oznámení o užívání stavby či v kolaudačním souhlasu. Nevyžaduje-li stavba kolaudaci dle § 119 odst. 1, lze ji užívat jen k účelu vymezenému v povolení stavby“. Nový stavební zákon (zákon č. 283/2021 Sb., stavební zákon) ve svém ustanovení § 230 odst. 1 obdobně uvádí, že „stavbu, která vyžaduje povolení, lze užívat jen na základě kolaudačního rozhodnutí a jen k účelu vymezenému v tomto rozhodnutí“. Tento zákon v ustanovení § 13 definuje některé pojmy, přičemž výrazně rozlišuje mezi bytem a stavbou ubytovacího zařízení. U zmíněné stavby ubytovacího zařízení je dáno taktéž negativní vymezení, neboť dle ustanovení § 13 písm. e) nového stavebního zákona stavbou ubytovacího zařízení není bytový dům, rodinný dům ani stavba pro rodinnou rekreaci.
Z výše uvedeného jednoznačně vyplývá, že byt či rodinný dům nelze samovolně využívat k poskytování ubytovacích služeb, neboť tím vlastník stavby užívá stavbu v rozporu s jejím účelovým určením. Pokud je toto ustanovení porušeno, dochází tím ke spáchání přestupku, za který je možné uložit pokutu až do výše stovek tisíc korun českých.
Judikatura
Co se týče judikatury vztahující se k této problematice, nelze opomenout rozsudek Městského soudu v Praze ze dne 19. srpna 2021, sp. zn. 6 Af 20/2020. V daném případě rozhodoval Městský soud v Praze rozsudkem ve věci charakteru příjmů skrze online platformu Airbnb. V odůvodnění rozsudku soud uvedl, že „ustanovení nájmu lze na vztah poskytovatele ubytování a zájemce o něj aplikovat jen v případě, že účelem poskytnutí nájmu je zajištění bytových potřeb nájemce“. K tomu odkázal na nález Ústavního soudu ČR ze dne 12. 03. 2001, sp. zn. II. ÚS 544/2000, v němž Ústavní soud ČR dospěl k názoru, že „současná potřeba bydlení nespočívá pouze v přenocování, ale v celém komplexu zajišťování potřeb člověka v jeho materiální i duševní rovině“. Městský soud v Praze dále odůvodnil své rozhodnutí tím, že „na rozdíl od zajištění bytových potřeb člověka, poskytnuté ubytování skrze Airbnb nemůže naplnit zákonem předvídaný účel nájmu bytu, neboť nesaturují jeho potřebu bydlení, ale uspokojí jeho potřebu na ubytování, a proto je nutné jej klasifikovat jako ubytovací službu podle § 2326 občanského zákoníku.
Závěr
Závěrem je nutné zopakovat, že poskytování ubytovacích služeb (například prostřednictvím platformy Airbnb) v bytech či rodinných domech, které slouží k bydlení a k zajištění bytových potřeb osob, není v souladu s platnou právní úpravou. Pakliže byste takové služby chtěli poskytovat, je třeba myslet na to, že se jedná o podnikání vyžadující k tomu způsobilou provozovnu a ze zákona je nutné, aby k němu docházelo ve stavbách určených k poskytování ubytovacích služeb.
V případě jakýchkoliv dotazů ohledně poskytování ubytovacích služeb v bytě/domě či nájmu bytu/domu se neváhejte obrátit na naši advokátní kancelář NEST LEGAL s.r.o.!
