Spoluvlastnictví je situace, kdy alespoň dvěma či více osobám náleží vlastnické právo k předmětné věci společně, přičemž každý spoluvlastník má právo k celé věci a toto právo je omezeno stejným právem každého dalšího spoluvlastníka. Nutno dodat, že spoluvlastnictví nemovité věci dnes není žádnou výjimkou, a proto je více než potřeba znát svá práva a povinnosti, pokud k námi vlastněné věci svědčí vlastnické právo i jiným osobám. Nezřídka kdy se totiž stane, že dříve či později je spoluvlastnictví pro konkrétní spoluvlastníky nežádoucí a je třeba jej vypořádat.
Právní úprava
Občanský zákoník[1] (dále jen „OZ“) problematiku spoluvlastnictví upravuje v ustanoveních § 1115 a násl. Co se týče jeho vypořádání, upřednostňuje zákonodárce čistě logicky formu dohody spoluvlastníků. Ne vždy je ovšem tato forma možná, a proto má každý ze spoluvlastníků (bez ohledu na velikost svého podílu) právo podat k příslušnému soudu návrh na vypořádání spoluvlastnictví (žalobu), o kterém tento soud rozhodne. Pokud se spoluvlastníci nedokážou dohodnout, zákon stanovuje tři možné způsoby vypořádání, které musí soud při rozhodování respektovat. Prvním je rozdělení společné věci, druhým její přidělení jednomu či více spoluvlastníkům za odpovídající náhradu a třetí možností je prodej ve veřejné dražbě s následným rozdělením výtěžku mezi spoluvlastníky.
Dále je potřeba zmínit, že i když není snaha o uzavření dohody mezi spoluvlastníky podmínkou pro zahájení soudního řízení o vypořádání spoluvlastnictví, může tato skutečnost mít později vliv v rámci rozhodnutí o náhradě nákladů řízení.
Řízení o vypořádání spoluvlastnictví
Jak již bylo výše zmíněno, návrh na vypořádání spoluvlastnictví má právo podat kterýkoli ze spoluvlastníků, a to bez ohledu na velikost svého podílu. V žalobě je nutné specifikovat všechny účastníky řízení, tj. všechny spoluvlastníky, a to spolu se žalobním návrhem – návrh, kterým dotčený spoluvlastník požaduje, aby soud rozhodl o vypořádání spoluvlastnictví. Nutno dodat, že v žalobním návrhu není potřeba specifikovat konkrétní způsob vypořádání, neboť soud není tímto návrhem vázán. Pokud se spoluvlastník bude např. domáhat rozdělení věci, může soud i tak ve svém rozhodnutí nařídit prodej této věci ve veřejné dražbě. Ačkoli soud návrhem způsobu rozdělení není vázán, z dikce zákona vyplývá[2], že by měl rozdělení společné věci upřednostnit. Soudy se při vypořádání spoluvlastnictví opírají o závěry znalců, aby rozhodly, zda je možné danou věc rozdělit, aniž by došlo k podstatnému snížení její hodnoty, nebo zda je vhodnější přikázat ji jednomu ze spoluvlastníků za přiměřenou náhradu. Podstatným snížením hodnoty se dle judikatury Nejvyššího soudu rozumí snížení, které přesahuje 15 %. Důležitým faktorem pro rozhodnutí jsou také znalecké posudky týkající se ocenění předmětné věci, kdy, pokud soud vychází ze znaleckého posudku vypracovaného před více lety, aniž by zohlednil aktuální tržní hodnotu, může jeho rozhodnutí spočívat na nesprávném právním posouzení věci - ostatně jak dovodil Nejvyšší soud ve svém rozsudku ze dne 26.9.2011 sp. zn. 22 Cdo 3555/2009.
Iudicium duplex
Specifikem tohoto soudního řízení je tzv. iudicium duplex, tedy stav, kdy všichni účastnící řízení mají zároveň postavení žalobce i žalovaného, a to bez ohledu na to, který z nich žalobu podal.
Správní poplatek za zahájení vkladového řízení
Ať je ovšem ve věci rozhodnuto rozsudkem či usnesením o schválení soudního smíru, je to v obou případech spojeno s jistou výhodou v podobě úlevy od povinnosti zaplacení správního poplatku za zahájení vkladového řízení. Z dikce katastrálního zákona[3], konkrétně ust. § 14 odst. 2 vyplývá: „Vkladové řízení je zahájeno také tehdy, pokud příslušnému katastrálnímu úřadu došlo od soudu nebo soudního exekutora jeho rozhodnutí nebo potvrzení o právu, které se do katastru zapisuje vkladem.“ Vzhledem k tomu, že se jedná o vkladové řízení zahájené z moci úřední, bude takové řízení osvobozeno od správních poplatků.
Náklady řízení
Pro účely náhrady nákladů řízení vycházíme ze stanoviska Ústavního soudu, jež přijalo jeho plénum pod sp. zn. ÚS-st. 59/23 dne 13.9.2023, kde se vyslovilo: „V řízení o zrušení a vypořádání spoluvlastnictví, majícím povahu iudicii duplicis, není-li žaloba zamítnuta, zpravidla nelze určit, který účastník měl ve věci plný úspěch (§ 142 odst. 1 o. s. ř.). Je proto obecným východiskem pro rozhodování o nákladech řízení souladným s ochranou vlastnického práva podle čl. 11 odst. 1 a práva na soudní ochranu podle čl. 36 odst. 1 Listiny základních práv a svobod, aby žádný z účastníků neměl právo na náhradu nákladů řízení vůči jinému účastníku, ledaže by pro to byly dány zvláštní důvody.“
Závěrem
Z výše uvedeného vyplývá, že rozdělení spoluvlastnictví lze dosáhnout i soudní cestou, a to hned několika zákonem předepsanými způsoby. Ačkoli se nejedná o nikterak jednoduchou problematiku a soudní řízení může trvat i několik let, lze se vždy dobrat zdárného výsledku. Doporučujeme (už jen z výše uvedených důvodů) upřednostnit nejdříve dohodu s ostatními spoluvlastníky a zmíněnou žalobu užít až v posledním případě.
V naší advokátní kanceláři se věnujeme mimo jiné i věcněprávní problematice a naši odborníci Vám se vším rádi pomohou.
[1] Zákon č. 89/2012 Sb., Zákon občanský zákoník
[2] Ust. § 1144 a násl. OZ
[3] Zákon č. 256/2013 Sb., Zákon o katastru nemovitostí (katastrální zákon)
