Věcná břemena

Darovali jste Vaši nemovitost svému potomkovi, ačkoli jí stále plánujete nadále užívat? Jednou z možností je zřízení věcného břemene. V dnešním článku se zaměříme na výklad samotného pojmu věcných břemen, na jejich členění, a také na způsob jejich zřízení či na praktické využití.

Pojem a dělení věcných břemen

Věcná břemena označujeme jako práva k věcem cizím a jelikož se jedná o věcná práva, jsou věcná břemena obecně spjata s věcí a nikoli toliko (až na výjimečné případy) s konkrétní osobou. Nutno dodat, že se v žádném případě nejedná dle dikce zákona o závazkový vztah a z důvodu jejich věcněprávní povahy (jsou zapsány do katastru nemovitostí), nepůsobí pouze inter partes (mezi stranami), nýbrž tzv. erga omnes (vůči všem).

Věcná břemena spadají do úpravy věcných práv, kterou nalezneme v části třetí hlavě II. občanského zákoníku (dále jen jako „OZ“)[1]. Pro úplnost lze zmínit, že právní úprava věcných břemen není žádnou novinkou. V historickém kontextu se již v římském právu objevují tzv. servitutes neboli služebnosti (viz níže) a jelikož i naše soukromoprávní úprava vychází do značné míry z práva římského, např. již v občanském zákoníku z roku 1964[2] se úprava věcných břemen taktéž nacházela (avšak pouze v rozmezí čtyř ustanovení). S příchodem „nového“ občanského zákoníku se úprava věcných břemen značně rozšířila a této problematice byla při jeho tvorbě věnována náležitá pozornost.

Služebnosti

V současné době (oproti dřívější úpravě) členíme věcná břemena na služebnosti a reálná břemena – pojem věcná břemena je tak dnes pouze nadřazeným pojmem. Služebností se rozumí věcněprávní vztah, při kterém je vlastník služebné věci povinen strpět určité jednání vlastníka věci panující (nebo v případě osobní služebnosti oprávněné osoby), nebo se v jeho prospěch svého jednání zdržet (opomíjet výkon vlastního práva). Jak již bylo výše nastíněno, služebnosti se dále dělí na pozemkové a osobní. V případě pozemkové služebnosti se tato váže výhradně k věcem, kdežto ze služebnosti osobní těží oprávněná osoba a váže se taktéž na služebnou věc.

Služebnosti se obecně zřizují smlouvou, pořízením pro případ smrti nebo vydržením po dobu potřebnou k vydržení vlastnického práva k věci, která má být služebností zatížena. V případech stanovených zákonem je lze ovšem zřídit i ze zákona nebo rozhodnutím orgánu veřejné moci.

Typický příklad „zákonné služebnosti“ nalezneme v § 1021 OZ: „Vlastník umožní sousedovi vstup na svůj pozemek v době, rozsahu a způsobem, které jsou nezbytné k údržbě sousedního pozemku nebo k hospodaření na něm, nelze-li tohoto účelu dosáhnout jinak; soused však nahradí vlastníku pozemku škodu tím způsobenou.“

Praktické využití služebnosti spočívá například ve zřízení osobní služebnosti užívání bytu, a to právě pro výše nastíněný příklad, kdy rodič daruje nemovitost svému potomkovi, ačkoli jej má v plánu i nadále užívat, a to na základě právního titulu.

Reálná břemena

Na rozdíl od služebností, kdy povinná osoba musí strpět jednání druhého či se svého jednání zdržet, platí, že u reálných břemen má povinná osoba povinnost poskytnout určité plnění (dát, konat). Zároveň platí, že na rozdíl od služebnosti, kdy se může služebnost vázat jak na věci zapsané ve veřejném seznamu i mimo něj, platí, že reálné břemeno lze zřídit pouze k věcem zapsaným ve veřejném seznamu (tato věc může být i movitá).

Vznik reálného břemene je vázán na právní jednání, které jej zřizuje. Zároveň je třeba myslet i na to, že jej lze zřídit jako časově neomezené, ale musí být sjednáno jako vykupitelné.

Příkladem reálného břemene je výměnek, kdy povinná osoba poskytuje oprávněné osobě bydlení, ale také výživu nebo osobní péči. Jako reálně břemeno lze sjednat například i stavební plat jako odměnu v případě sjednaného práva stavby.  

Věcné břemeno vs závazkový vztah

Jak již bylo zmíněno, hlavní výhoda věcných břemen spočívá v jejich věcněprávní povaze. Působí tedy vůči všem, přičemž, pokud se jedná např. o služebnost zapsanou ve veřejném seznamu (katastru nemovitostí), díky principu materiální a formální publicity se nelze dovolávat její neexistence (nabyvatel věci v případě prodeje nemůže namítat, že o ní nevěděl a služebnost i nadále trvá).

V případě sjednaného závazkového vztahu, který působí výhradně mezi stranami a neváže se k věci, může nastat situace, kdy dojde k převodu vlastnického práva na jinou osobu. Nový vlastník věci poté nemusí být předchozím ujednáním stran vázán, což může mít nepříjemné důsledky pro osobu, která z těchto ujednání měla prospěch. Dle ust. § 1106 totiž platí, že „Kdo nabude vlastnické právo, nabude také práva a povinnosti s věcí spojená.“ Dále také, dle ust. § 1107 platí, že „Kdo nabude vlastnické právo, přejímá také závady váznoucí na věci, které jsou zapsány ve veřejném seznamu; jiné závady přejímá, měl-li a mohl-li je z okolností zjistit nebo bylo-li to ujednáno, anebo stanoví-li tak zákon.“ Věcné břemeno tedy na rozdíl od závazkového vztahu svým zápisem zajišťuje určitou kontinuitu zřízeného plnění.

V souvislosti s výše uvedeným je nutno zmínit, že odlišná situace nastává v případě nájmu či pachtu, kdy v případě těchto se nejedná o pouhé závazky, nýbrž o závazky, kdy je chráněná slabší strana, tzn. že tyto na rozdíl od jiných závazků bez dalšího nutně nezanikají.

Závěrem

Věcná břemena jsou účinným prostředkem pro zachování Vašich práv a jejich obsah lze (na základě neuzavřeného výčtu v zákoně) sjednat prakticky jakýkoli. Pokud i Vy sháníte odborníky na tuto problematiku, obraťte se na naši advokátní kancelář a my Vám se vším pomůžeme!