V tomto článku si vysvětlíme základní rozdíl mezi výlučným vlastnictvím a spoluvlastnictvím. Budeme se soustředit zejména na to, jaké jsou výhody a nevýhody nabytí vlastnického práva k nemovitým věcem do spoluvlastnictví nebo do výlučného vlastnictví.
Základní druhy spoluvlastnictví:
- - podílové spoluvlastnictví
- - bezpodílové vlastnictví – SJM
Podílové spoluvlastnictví
Zjednodušeně řečeno znamená podílové spoluvlastnictví k nemovité věci to, že více osob vlastní určitou nemovitou věc a jejich vlastnická práva k dané věci jsou určena výši jejich spoluvlastnických podílů. Spoluvlastnické podíly na věci tedy představují míru účasti každého spoluvlastníka na vytváření společné vůle a na právech a povinnostech vyplývajících ze spoluvlastnictví věci.
Každému ze spoluvlastníků svědčí oprávnění se svým podílem disponovat podle svého uvážení, avšak takové jednání nesmí být na újmu právům ostatních spoluvlastníků. Z toho tedy vyplývá, že podílové spoluvlastnictví má mnoho rizik a obecně se tento způsob nabytí vlastnického práva spíše nedoporučuje.
Správa společné nemovité věci může probíhat buďto v zákonném režimu, a to dle § 1126 a násl. zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „OZ“) nebo lze tuto správu dohodou spoluvlastníků upravit.
Dohodnou-li se spoluvlastníci nemovité věci o její správě jinak, vyžaduje dohoda formu veřejné listiny (notářský zápis). Dohoda se založí do sbírky listin u orgánu, u něhož je nemovitá věc zapsána ve veřejném seznamu (katastr nemovitostí).
Téma podílového spoluvlastnictví skýtá značné obtíže, do kterých se v tomto článku nebudeme dopodrobna pouštět. Pouze můžeme naznačit na názorném příkladu, co všechno se může mezi spoluvlastníky stát.
Představte si situaci, že si koupíte nemovitou věc se svým partnerem nebo kamarádem tzv. „napůl,“ tj. nabydete pouze spoluvlastnický podíl o velikosti ½ k dané nemovitosti. Druhý spoluvlastník se rozhodne, že chce nemovitost pronajmout, s čímž Vy zásadně nebudete souhlasit. A spor je na světě. Následně se tedy budete muset buďto dohodnout, nebo se obrátit na soud se žádostí o vypořádání spoluvlastnictví.
Jak lze spoluvlastnictví vypořádat?
V souladu s § 1141 OZ se spoluvlastnictví zrušuje dohodou všech spoluvlastníků, přičemž dohoda musí obsahovat ujednání o způsobu vypořádání spoluvlastnictví. Jedná-li se o spoluvlastnictví nemovité věci nebo závodu, vyžaduje dohoda písemnou formu.
Vypořádat spoluvlastnictví lze následovně:
- rozdělením společné věci – Rozdělit nemovitou věc lze jen těžko (vlastně pouze v případě pozemků), proto je tento způsob používán spíše při vypořádání movitých věcí ze spoluvlastnictví.
- prodejem společné věci z volné ruky nebo ve veřejné dražbě – Výtěžek z prodeje nemovité věci se rozdělí mezi spoluvlastníky v poměru výše jejich spoluvlastnických podílů.
- převedením vlastnického práva jednomu nebo více spoluvlastníkům – Spoluvlastníci se domluví, že nemovitou věc si ponechá jeden z nich (nebo více z nich) a ostatní spoluvlastníky poměrně, s ohledem na výši jejich spoluvlastnických podílů, vyplatí.
Bezpodílové vlastnictví – Společné jmění manželů
Zvláštním typem spoluvlastnického práva je společné jmění manželů. V případě, že kupujete nemovitost se svým manželem nebo manželkou, nabýváte automaticky vlastnické právo k nemovitosti do společného jmění manželů (tzv. SJM). V režimu společného jmění manželů je (oproti podílovému spoluvlastnictví) každý z manželů výlučným vlastníkem celé nemovité věci, nikoliv jen podílu.
Zákonem řízený režim společného jmění manželů představuje určitou ochranu majetkových práv obou manželů pro případ majetkového vyrovnání při rozvodu.
V případě rozvodu je třeba, aby se manželé buďto dopředu dohodli na vypořádání společného jmění (tzv. nesporný rozvod), nebo o vypořádání rozhodne soud (tzv. sporný rozvod). Způsoby vypořádání společného jmění manželů jsou pak totožné jako u podílového spoluvlastnictví výše (např. převedením vlastnického práva k nemovité věci jednomu z manželů a vyplacení druhého manžela).
Pokud byste nechtěli nabýt vlastnické právo k nemovitosti do SJM, musí k tomuto existovat zákonné důvody.
Společné jmění manželů lze také dohodou zúžit. Tato dohoda musí být uzavřena formou notářského zápisu u notáře.
Výlučné vlastnictví
S ohledem na všechny výše uvedené aspekty podílového spoluvlastnictví a společného jmění manželů je způsob nabytí vlastnického práva do výlučného vlastnictví jednoznačně nejlepším řešením. Pokud se totiž stanete výlučným vlastníkem nemovité věci, pouze Vy budete rozhodovat o tom, jak s danou nemovitostí naložíte.
Další nespornou výhodou výlučného vlastnictví je i ten fakt, že banky poskytují hypotéky na koupi nemovitých věcí snáze manželům nebo budoucím výlučným vlastníkům než podílovým spoluvlastníkům.
V případě, že potřebujete při koupi nebo prodeji nemovitosti pomoci s vypořádáním spoluvlastnických podílů, nebo naopak máte zájem na nabytí nemovitosti do podílového spoluvlastnictví, rádi Vám se vším pomůžeme a připravíme Vám ke všemu potřebné dokumenty.
