V rámci série článků týkajících se nemovitostí se zaměříme na další významné téma, které naše klienty zajímá, a to na advokátní úschovy finančních prostředků při koupi nemovitých věcí. Vysvětlíme si, co je to smlouva o úschově, proč není vhodné poskytovat finanční plnění přímo na účet protistrany, a v neposlední řadě Vám představíme výčet nejvýznamnějších výhod úschovy finančních prostředků u advokáta. Na úplném závěru Vás seznámíme s novinkami, které přinesla novela stavovského předpisu České advokátní komory (dále jen „ČAK“) v oblasti advokátních úschov.
Když už se rozhodnete pro koupi nemovité věci, je pochopitelné, že chcete mít jistotu, že celá finanční transakce proběhne bez komplikací a že Vaše finanční prostředky budou v bezpečí. V takovém případě jednoznačně doporučujeme využití advokátní úschovy finančních prostředků.
Při koupi nemovité věci se úschova kupní ceny využívá zejména z toho důvodu, že vlastnické právo k nemovité věci nepřechází na kupujícího již podpisem kupní smlouvy, ale až zápisem do příslušného katastru nemovitostí. Jak jsme si vysvětlili již v předchozích článcích, vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí na základě návrhu na vklad podléhá dvacetidenní ochranné lhůtě, ve které katastr zkoumá, zda může vklad vlastnického práva povolit. Nejdříve po uplynutí této lhůty vklad buď povolí, nebo zamítne. Mezi podpisem kupní smlouvy a zápisem vlastnického práva do katastru nemovitostí tedy může uplynout poměrně dlouhá doba, ve které Vaše finanční prostředky nejsou, bez úschovy u třetího subjektu, dostatečně chráněny.
Proč není vhodné poskytovat kupní cenu přímo na účet prodávajícího před převodem vlastnického práva si vysvětlíme na názorném příkladu:
Rozhodnete se koupit dům, jehož kupní cena je 6 milionů korun. Uzavřete s prodávajícím kupní smlouvu na koupi nemovitosti, ve které se zavážete uhradit celou kupní cenu v hotovosti na bankovní účet prodávajícího, a to do 10 dnů ode dne podpisu kupní smlouvy. Dále bude v kupní smlouvě uvedeno, že návrh na vklad vlastnického práva bude podán na příslušné katastrální pracoviště prodávajícím, a to nejdříve po uhrazení celé kupní ceny na účet prodávajícího. Vy tedy učiníte vše v souladu s kupní smlouvou, kupní cenu uhradíte prodávajícímu na účet, ale prodávající návrh na vklad vlastnického práva na katastr nepodá. V takové chvíli nemáte ani dům, ani své peníze.Samozřejmě, že právní řád Vám v takovém případě poskytuje určité možnosti, např. od takové smlouvy odstoupit a po prodávajícím požadovat vrácení kupní ceny. Pokud ale prodávající nebude spolupracovat, nezbyde Vám nic jiného, než se obrnit notnou dávkou trpělivosti a řešit celou věc soudní cestou.
Ovšem, abychom nestranili pouze kupujícímu, je třeba myslet i na prodávajícího. Situace se může totiž obrátit, a pokud se smluvní strany dohodnou na tom, že kupní cena bude prodávajícímu poskytnuta až po přepisu vlastnického práva, může se i prodávající dostat do situace, že nebude mít ani nemovitou věc ani peníze.
Z výše uvedených důvodů je tedy více než vhodné využít úschovy kupní ceny u třetího subjektu – advokáta, notáře nebo banky.
Smlouva o úschově
Úschovní smlouva je druh smlouvy uzavřený mezi schovatelem (např. advokát), který se zaváže převzít do své úschovy věc uschovatele a opatrovat ji (finanční prostředky, listiny, cenné papíry aj.), uschovatelem, který se za to většinou zavazuje schovateli zaplatit odměnu (např. kupující) a osobou, které budou prostředky z úschovy vyplaceny (např. prodávající). K vyplacení finančních prostředků z úschovy přitom může dojít teprve tehdy, když budou splněny veškeré předem stanovené podmínky.
Některé výhody advokátní úschovy finančních prostředků:
- mezi smluvními stranami je uzavřena smlouva o advokátní úschově a advokát je povinen se řídit povinnostmi vyplývajícími mu z této smlouvy. Zejména, co se týče výplaty peněz z úschovy na účet prodávajícího, nemusí se kupující obávat. Pokud by se cokoliv při realizaci prodeje pokazilo (např. nedošlo by k přepisu vlastnického práva v souladu s kupní smlouvou), advokát peníze z úschovy nevyplatí;
- peníze mohou být do úschovy u advokáta složeny jak v české, tak i v cizí měně;
- každý advokát je ze zákona pojištěný. Na požádání by Vám měl každý advokát sdělit výši pojistného plnění;
- advokát nesmí s penězi v úschově nijak nakládat. Za případnou škodu, kterou by způsobil smluvním stranám odpovídá celým svým majetkem. V případě zpronevěry je advokát trestně odpovědný;
- finanční prostředky ke každé jednotlivé úschově jsou vedeny na speciálním účtu, který je oddělený od majetku advokáta. Tím je zaručeno, že se peníze nestanou předmětem exekuce, součástí majetkové podstaty při insolvenci nebo v případě advokátovy smrti nebudou zahrnuty do dědictví;
- advokát je povinen každou úschovu hlásit spolu s bankovním účtem do tzv. elektronické knihy úschov vedené Českou advokátní komorou. Toto umožňuje České advokátní komoře advokáty v rámci úschov kontrolovat;
- každý advokát má kárnou odpovědnost vůči České advokátní komoře a za závažné pochybení mu hrozí i vyškrtnutí ze seznamu advokátů vedeného Českou advokátní komorou;
- pokud využijete služeb advokáta pro úschovu finančních prostředků, může Vám zajistit i vyhotovení kompletní smluvní dokumentace, realizaci podpisové akce, ověření podpisů, podání listin na katastr nemovitostí aj.;
- v porovnání s bankovní nebo notářskou úschovou je úschova u advokáta většinou výrazně levnější;
- advokát je ze zákona povinen před podpisem smlouvy o advokátní úschově zkontrolovat totožnost smluvních stran, ověřit si odkud pochází finanční prostředky uschovatele a je povinen poučit smluvní strany o povinnostech vyplývajících mu ze zákona č. 253/2008 Sb., o některých opatřeních proti legalizaci výnosů z trestné činnosti a financování terorismu;
Novela stavovského předpisu
Novela usnesení České advokátní komory č. 7/2004 Věstníku, o provádění úschov peněz, cenných papírů nebo jiného majetku klienta advokátem, z 11. 5. 2023, přinesla celou řadu změn, které mají uschovatelům peněžních prostředků poskytovat možnosti větší kontroly jejich složených finančních prostředků v úschově u advokáta.
Advokáti mají nově následující povinnosti:
- - Od 1. 7. 2023 jsou advokáti povinni hlásit do elektronické knihy úschov(dále jen „EKÚ“) nejenom přijetí peněžních prostředků od klientů do úschovy, ale i ukončení úschovy. Tato povinnost se nevztahuje na úschovy provedené a nahlášené do EKÚ před 1. 7. 2023;
- - Od 23. 7. 2023 jsou advokáti povinni před přijetím peněžních prostředků na účet úschovy informovat klienty (a to jak uschovatele, tak příjemce úschovy) o možnostech zasílání notifikací bankou provádějící úschovu a zároveň jsou povinni zajistit provádění notifikací příslušnou bankou, pokud o to klient požádá;
- - V případě, že o to klient požádá, jsou advokáti povinni odeslat do EKÚ e-mailovou adresu klienta, na kterou ČAK zašle potvrzení o oznámení o založení a ukončení úschovy;
Z výše uvedeného vyplývá, že možnosti notifikací klientů závisí v nezanedbatelné míře na bankovním ústavu, u něhož u má advokát zřízený úschovní účet. Ne všechny banky v České republice jsou přitom na tuto změnu připraveny. Naše advokátní kancelář však spolupracuje při poskytování úschov s UniCredit Bank Czech Republic and Slovakia, a.s., IČO: 64948242, se sídlem Želetavská 1525/1, 140 92 Praha 4 - Michle (dále jen „UniCredit Bank“), která je na bankovním trhu stálicí a poskytuje svým klientům vysokou míru důvěry a bezpečí jejich uložených finančních prostředků. UniCredit Bank svým klientům nabízí možnost zasílání notifikací o pohybech na úschovním účtu již dlouhou dobu, a nově stanovené povinnosti tak pro ni nejsou žádnou překážkou.
Naše advokátní kancelář je tedy připravena poskytnout našim klientům na jejich přání veškeré výše uvedené možnosti kontroly uschovaných finančních prostředků tak, aby jejich finanční prostředky byly v co největším bezpečí. V případě Vašeho zájmu Vám rádi vysvětlíme další podrobnosti. Již teď si můžete být ovšem jisti, že Vaše peníze jsou v naší úschově vždy v bezpečí a nabízíme Vám možnost transparentní kontroly úschovního účtu.
V naší advokátní kanceláři poskytujeme kompletní právní poradenství při převodu vlastnického práva k nemovitým věcem, a to včetně zajištění veškeré smluvní dokumentace, realizace podpisové akce, ověření podpisů, podání návrhu na vklad do příslušného katastru nemovitostí a zajištění úschovy kupní ceny. Můžeme Vám však poskytnout pouze advokátní úschovu kupní ceny, a to dle podmínek stanovených ve Vámi předložené kupní smlouvě. Záleží pouze na Vašich preferencích, my se Vám rádi přizpůsobíme.
V případě, že se rozhodnete pro využití našich služeb, neváhejte a obraťte se na nás telefonicky nebo e-mailem.
