Vypořádání spoluvlastnictví – II. část

V dnešním článku se zaměříme opět na vypořádání spoluvlastnictví, ovšem z jiné perspektivy. V našem minulém článku jsme rozebírali vypořádání spoluvlastnictví soudem v teoretické rovině. Jak se ovšem tento právní institut používá v praxi?

Ke vzniku spoluvlastnictví nejčastěji dochází děděním či darováním od starších příbuzných, výjimkou však není např. ani koupě nemovitosti nesezdaným párem, který jej tak nenabývá do společného jmění manželů. Nejčastěji při těchto situacích nedochází k úpravě poměrů mezi jednotlivými spoluvlastníky, což může vést k případným sporům v budoucnu.

Modelová situace

Představme si, že potomci zdědí po zemřelém rodiči menšinovou část nemovitosti (např. rodinného domu, ve kterém bydlí pozůstalý rodič). Časem za těchto okolností může dojít k situaci, kdy jeden z potomků (např. kvůli finanční situaci) bude chtít svůj menšinový podíl prodat. A vzhledem k tomu, že ostatní spoluvlastníci (rodina) nebudou mít na vyplacení jeho podílu, obrátí se tento potomek na obchodní společnost, která se výkupem spoluvlastnických podílů zabývá.

V souvislosti s postupem zmíněným v minulém článku, aplikovaným na výše nastíněnou situaci pak často dochází k zahájení soudního řízení o vypořádání spoluvlastnictví, které velmi často končívají právě např. vystěhováním doposud zde žijících členů rodiny.

Ačkoli v těchto případech jistě není úmyslem potomka, který svůj spoluvlastnický podíl zcizil, ostatní členy rodiny připravit o střechu nad hlavou, neuvědomuje si při zcizení předmětného podílu, jaký dopad toto zcizení může mít. Z toho důvodu je potřeba znát především svá práva a povinnosti a vědět, jak těmto velice nepříjemným situacím předcházet.

Společnosti obchodující se spoluvlastnickými podíly

Pro úvod do zde probírané problematiky je třeba si nastínit, v čem tkví hlavní problém. Spousta podnikajících subjektů nejen na našem území, ale i po celém světě těží z tzv. „flipování nemovitostí“[1]. Tato obchodní praktika se stala trendem posledních let, přičemž ve většině případů zisk plyne právě z vypořádávání spoluvlastnictví.

Společnost flipující nemovitosti totiž (např. na základě výše nastíněné situace) odkoupí od spoluvlastníka jeho podíl (pod tržní cenou) a následně přechází k soudnímu vymáhání podílu na zbytku předmětné nemovitosti, kterou následně prodá jako celek se ziskem.

Prevence

Současná právní úprava bohužel nenabízí žádný přímý prostředek obrany před tímto (dle našeho názoru zcela nemorálním) jednáním. Ostatně jak plyne z ustanovení § 1140 odst. 1 občanského zákoníku[2]: „Nikdo nemůže být nucen ve spoluvlastnictví setrvat.“ V souvislosti s právní úpravou lze také zmínit judikaturu, která se doposud touto konkrétní problematikou toliko nezabývala.

Z výše uvedeného plyne, že tou nejlepší obranou je prevence. Mezi spoluvlastníky je přinejmenším potřeba sjednat, co nastane např. v případě úmrtí jednoho z rodičů či jiného člena rodiny. Ačkoli může být toto téma nepříjemné, je zajisté potřeba jej mezi příslušnými spoluvlastníky vyřešit. Zájmem alespoň rodiče, který by jakožto pozůstalý plánoval po smrti svého manžela v předmětné nemovitosti dále zůstat, by mělo být zřízení věcného břemene v podobě doživotní osobní služebnosti bytu, jakožto i např. zákaz zrušení spoluvlastnictví (ten však lze sjednat maximálně na dobu 10 let[3]). V tomto případě se i při zcizení spoluvlastnického podílu k nemovitosti předejde případnému vystěhování, a to z důvodu věcně právní povahy institutu věcného břemene, které se totiž váže na nemovitost jako takovou bez ohledu na osobu vlastníka.

Závěrem

S ohledem na výše uvedené sjednávání poměrů do budoucna je zajisté lepší své neformální dohody týkající se nakládání se společným majetkem vždy převést do písemné formy, a to z důvodu právní jistoty jednotlivých spoluvlastníků. Nad rámec uvedeného je také zapotřebí sledovat změny v právní úpravě této problematiky a věnovat jim svou pozornost, ne nadarmo se říká, že práva náleží bdělým.

K výše zmiňovanému nedostatku soudní judikatury vztahující se k problematice flipování nemovitostí je nutno zdůraznit, že se jedná o poměrně (ve vetší míře) nově praktikovanou věc, a tudíž je i v zájmu naší advokátní kanceláře tento vývoj soudní praxe sledovat a být schopni našim klientům poskytnout tu co možná nejlepší právní ochranu a pomoc.