Právní řád České republiky rozlišuje soukromoprávní dražbu, která je upravena zákonem č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů a která je v praxi nazývána spíše tzv. aukcí (občanský zákoník ale pojem „aukce“ nezná), a veřejnoprávní dražbu, která je upravena zákonem o veřejných dražbách. Pojmy aukce a dražba jsou mnohdy vnímány širokou veřejností jako synonyma a byť je jejich princip podobný, z právního hlediska se jedná o dva odlišné instituty.
Na aukce nejsou občanským zákoníkem kladeny takové požadavky, jako je tomu právě u více regulovaných veřejných dražeb. Jedním z hlavních rozdílů mezi aukcí a dražbou je i to, že v případě aukce si vlastník věci, jenž je předmětem aukce, na základě vlastních a předem známých kritérií volí vítěze aukce (tj. vítězem aukce nemusí být nutně osoba, která učinila nejvyšší nabídku). U dražeb je vydražitelem bez dalšího osoba, která zkrátka nabídla za předmět dražby nejvyšší částku.
Dne 01.01.2025 vstoupil v účinnost nový zákon č. 250/2023 Sb. o veřejných dražbách, který přináší změnu pro všechny subjekty, které se dražbami zabývají, ať už je pořádají nebo se jich zúčastní. Pozornost by pak měly nové úpravě věnovat především osoby, které doposud prováděly aukce dle občanského zákoníku a kterých se nová právní úprava bude především týkat (např. se jedná o realitní kanceláře).
Nová definice veřejných dražeb
Jak bylo uvedeno výše, veřejné dražby byly doposud regulovány starým zákonem č. 26/2000 Sb. o veřejných dražbách, zatímco aukce probíhaly podle občanského zákoníku. Nový zákon o veřejných dražbách pravidla sjednocuje a jakékoliv jednání, které naplní novou definici dražby dle tohoto zákona, bude podléhat pravidlům veřejné dražby – nebude pak rozhodné, zda jednání bude označeno jako aukce nebo dražba.
Nová definice veřejné dražby zní nyní následovně: „Veřejnou dražbou je dražba, při které se dražebník obrací na předem neurčený okruh osob na předem určeném místě s výzvou k podávání nabídek za účelem uzavření kupní smlouvy nebo smlouvy o budoucí kupní smlouvě s osobou, který za určených podmínek podá nejlepší nabídku.“
Jakmile tedy bude dražebník (např. realitní kancelář) pořádat aukci/dražbu pro neomezený a předem neurčený okruh osob, již musí postupovat dle zákona o veřejných dražbách a přizpůsobit se novým pravidlům. Pokud však bude realitní kancelář pořádat aukci/dražbu mezi několika předem vybranými zájemci, na toto jednání úprava zákona o veřejných dražbách dopadat nebude a lze tak postupovat dosavadním způsobem.
Dalším kritériem veřejné dražby je to, aby směřovala k uzavření kupní smlouvy, případně smlouvy o smlouvě budoucí kupní. Předmětem této smlouvy může být klidně koupě nemovitosti, spoluvlastnického podílu nebo družstevního podílu v bytovém družstvu. Je třeba počítat s tím, že nový dražební zákon neupravuje dražby, které by směřovaly k uzavření jiných smluv, např. nájemních.
Smlouva o provedení dražby
Veřejnou dražbu je možné provést pouze na základě smlouvy o provedení veřejné dražby uzavřené mezi dražebníkem a osobou, která je oprávněna převést vlastnické právo k předmětu dražby nebo předmět dražby zpeněžit podle jiného právního předpisu (typicky tedy vlastník předmětu dražby). Tato smlouva vyžaduje písemnou formu a pokud je předmětem dražby nemovitá věc, musí být podpisy na smlouvě i úředně ověřeny. Zákonem jsou rovněž stanoveny údaje, které smlouva musí obsahovat (např. popis předmětu dražby, způsob licitace, vyvolávací cena).
Anglická vs. holandská dražba
Dražba může být prováděna anglickým nebo holandským způsobem licitace, případně kombinací obou způsobů. U široké veřejnosti je pravděpodobně známější anglická dražba, která spočívá v tom, že je stanovena vyvolávací cena a na tuto cenu účastníci dražby tzv. přihazují. Příklep je poté udělen tomu účastníkovi, který před skončením dražby podal nejvyšší nabídku.
U holandské dražby dražebník postupně snižuje vyvolávací cenu a udělí příklep tomu účastníkovi, který jako první podá nabídku ve výši aktuální vyvolávací ceny. Při tomto způsobu je vyvolávací cena cíleně nadhodnocena a poté je postupně snižována právě až do té doby, než některý z účastníků tuto cenu neakceptuje.
V úvahu dále přichází i využití anglicko-holandské dražby, která využívá anglický způsob licitace k odhadnutí výchozí ceny a ta je pak základem holandské dražby, ve které se následně pokračuje. Tento způsob dražby je vhodný pro situace, kdy lze obtížně určit tržní hodnotu předmětu dražby a zároveň zajišťuje, aby se předmět dražby neprodal pod tržní hodnotou.
Z výše uvedeného je zřejmé, že pokud bude dražba prováděna v souladu s dražebním zákonem, odpadá tímto možnost, aby byl vydražitelem vybrán na základě jakéhokoliv jiného kritéria, než je podání nejvyšší nabídky.
Nabytí vlastnického práva k předmětu dražby
Dle § 4 zákona o veřejných dražbách platí, že při veřejné dražbě je smlouva uzavřena příklepem. Po skončení dražby a uhrazení kupní ceny tak bude vydražiteli vydáno dražebníkem potvrzení o uzavření kupní smlouvy s úředně ověřenými podpisem (žádná kupní smlouva se po dražbě podepisovat nebude), přičemž pokud je předmětem dražby nemovitá věc, tak toto bude sloužit jako podklad pro katastr nemovitostí. U nemovitých věcí se tak vydražitel stane vlastníkem předmětu dražby až na základě vkladu vlastnického práva do katastru nemovitostí, obdobně jako při běžném převodu vlastnického práva. Pokud bude příklepem uzavřena smlouva o smlouvě budoucí kupní, bude nutné uzavřít kupní smlouvu a pak bude postupováno prakticky standartní cestou.
Podle starého zákona o veřejných dražbách docházelo na základě udělení příklepu k přechodu vlastnického práva, což je dle občanského práva vnímáno jako proces nezávislý na vůli předchozího vlastníka (např. k přechodu dochází u dědění, vydržení nebo vyvlastnění). Podle nového zákona nyní příklepem dochází k převodu vlastnického práva, kdy se již jedná o projev vůle dvou stran. Touto změnou tak došlo k souladu dražebního zákona a občanského zákoníku.
V případě, že se v období od udělení příklepu a nabytí vlastnického práva vydražitelem stane skutečnost, která by bránila v převodu vlastnického práva (např. nemovitost bude postižena v exekuci), dražební zákon umožňuje, aby vydražitel od smlouvy uzavřené příklepem odstoupil.
Dražebník a jeho povinnosti
Dle zákona o veřejných dražbách je dražebníkem nově ten, kdo jako podnikatel provádí veřejnou dražbu. Provádění veřejných dražeb je tedy posuzováno optikou § 420 občanského zákoníku a osoba, která při provádění dražeb naplní definici podnikatele, tak bude automaticky považována za dražebníka a bude mít povinnost postupovat podle dražebního zákona.
Z definice dražebníka poté vyplývá, že zákon o veřejných dražbách se nebude vztahovat na jednorázové nebo nahodilé dražby (např. charitativní dražby nebo dražby pořádané na kulturních akcích, plesech apod.), neboť v těchto případech nejsou naplněny znaky podnikání.
Dražební zákon poté ukládá dražebníkovi několik povinností, které musí splnit, pakliže chce dražby provádět. Dražebník tak musí zejména:
- být uveden v centrální evidenci veřejných dražeb;
- být pojištěn pro případ vzniku povinnosti nahradit škodu způsobenou v souvislosti s prováděním dražeb;
- vést seznam účastníků dražby;
- mít zavedený zvláštní účet pro peněžní prostředky získané v rámci dražeb (tato povinnost se nevztahuje pro odměnu dražebníka a pro úhradu nákladů veřejné dražby).
Zavedení centrální evidence dražeb
Veřejné dražby mohou být prováděny klasickým způsobem, tedy za fyzické přítomnosti účastníků dražby, nebo elektronicky prostřednictvím internetu (tento způsob je zákonem podporován). Nově zákon zavedl i centrální evidenci veřejných dražeb, kterou bude spravovat Ministerstvo pro místní rozvoj. Evidence veřejných dražeb je veřejně přístupná a obsahuje informace o dražebnících (každý dražebník zde musí být uveden) a dražbách, včetně jednotlivých dražebních vyhlášek. Zájemci o účast v dražbách tak budou mít nově snadný přístup k informacím o všech vyhlášených dražbách.
Sankce při porušení zásadních zákonných povinností
Starý zákon o veřejných dražbách neupravoval žádné přestupky za nedodržení povinností stanovených zákonech, což tak přispívalo k tomu, že někteří dražebníci vědomě nedodržovali některá ustanovení zákona, neboť jim za toto nehrozil žádný postih. Nově zákon o veřejných dražbách v ustanovení § 61 upravuje jednotlivé přestupky, kterých se může dražebník dopustit – např. pokud nebude řádně pojištěn, neuvede v dražební vyhlášce všechny požadované údaje nebo ji dodatečně změní. Za spáchání přestupku pak může být dražebníkovi uložena smluvní pokuta v rozmezí 250.000,- Kč až 1.000.000,- Kč.
Závěr
Nový dražební zákon si klade za cíl zjednodušení a zefektivnění provádění veřejných dražeb, přičemž se nově vztahuje i na tzv. aukce, které byly až doposud prováděny dle občanského zákoníku. Aukcionáři (zejména pak realitní kanceláře) tak budou muset přejít na nový způsob provádění dražeb dle zákona o veřejných dražbách a přizpůsobit se novým podmínkám; v opačném případě by se vystavovali riziku udělení sankce. V tomto ohledu tak aukcionářům doporučujeme mimo jiné aktualizovat příslušnou dokumentaci (dražební řád, dražební vyhláška, smlouva o provedení dražby), s jejíž úpravou Vám rádi pomůžeme.
