Právo stavby

Právo stavby, ostatně i jako věcná břemena, řadíme mezi věcná práva k věci cizí. Proč má tento právní institut v dnešní době význam? Na to se zaměříme v dnešním článku.

Co je to právo stavby?

Právo stavby je právním institutem, umožňujícím jiné osobě (stavebníkovi) zatížit věcným právem pozemek za účelem mít na povrchu či pod povrchem tohoto pozemku stavbu – jedná se tak o samostatný právní titul pro právo zřídit stavbu na cizím pozemku. Ve své podstatě je právo stavby výjimkou ze superficiální zásady (z lat. superficies solo cedit neboli povrch ustupuje půdě). Po rekodifikaci českého občanského práva totiž naše soukromoprávní úprava navázala na Všeobecný zákoník občanský z roku 1811 a došlo tím tak (na rozdíl od občanského zákoníku z roku 1964[1]) k návratu výše zmíněné zásady do našeho právního řádu.

Vzhledem k tomu, že starý občanský zákoník z roku 1964 superficiální zásadu nepřejímal, a tudíž mohl být vlastník pozemku osobou odlišnou od vlastníka „stavby“ na něm, neměla existence práva stavby ani tak úplný význam. Po přijetí nového občanského zákoníku[2] (dále jen „OZ“) však význam institutu práva stavby dostal daleko větší smysl.

 Ačkoli se zákonodárce v přechodných a závěrečných ustanoveních OZ (např. ust. § 3056 OZ) snaží dojít k jím zamýšlenému stavu (že stavba je součástí pozemku), přijal i tak do právní úpravy tento institut. Právě proto je však ale právo stavby časově omezeno.

Pokud se bavíme v souvislosti s právem stavby o nemovité věci, hovoříme o právu stavby jako takovém a nikoli o stavbě, stavba (resp. postavená nemovitá věc), je totiž pouze součástí práva stavby jako takového a není samotnou věcí v právním smyslu, neboť dle ust. § 1242 OZ, je právo stavby věcí nemovitou.

Pro úplnost výkladu zbývá jen dodat, že stavba se nestaví na předmětné nemovitosti, nýbrž na pomyslné linii práva stavby, tudíž de iure nikterak nedochází ke sloučení stavby s touto nemovitostí, byť jsou fakticky spojeny.

Vznik a doba trvání práva stavby

Právo stavby se nabývá smlouvou, vydržením, anebo, stanoví-li tak zákon, rozhodnutím orgánu veřejné moci, přičemž ve všech případech se zapisuje do veřejného seznamu – katastru nemovitostí.

Jak již bylo nastíněno, právo stavby lze zřídit jen jako dočasné, nesmí totiž být zřízeno na více než 99 let. V případě vydržení jej stavebník nabývá na dobu 40 let za současné možnosti prodloužení či zkrácení rozhodnutím soudu.

Pro případ zániku práva stavby, a to i jak pro dobu jeho trvání se zřizuje vzájemné předkupní právo jednak vlastníka, ale i stavebníka k pozemku či ke stavbě. Dále, dle ust. § 1255 OZ platí: „Není-li nic jiného ujednáno, dá vlastník stavebního pozemku stavebníkovi při zániku práva stavby uplynutím doby, na kterou bylo zřízeno, za stavbu náhradu. Náhrada činí polovinu hodnoty stavby v době zániku práva stavby, ledaže si strany ujednají jinak.“

Stavební plat

Právo stavby bývá zpravidla zřizováno jako úplatné. Buďto se může jednat o jednorázovou úplatu anebo o úplatu v opětujících se dávkách – v tom případě se tato plnění nazývají jako stavební plat. Dle dikce ust. § 1247 platí, že „Bylo-li právo stavby zřízeno za úplatu a ujednala-li se úplata v opětujících se dávkách jako stavební plat, zatěžuje právo stavby jako reálné břemeno. Nepřihlíží se k ujednání, podle kterého změny výše stavebního platu závisí na nejisté budoucí události; to neplatí, ujedná-li se závislost výše stavebního platu na míře zhodnocování a znehodnocování peněz.“ Výhoda sjednání stavebního platu ve formě reálného břemene taktéž souvisí s jeho věcněprávní povahou, v tomto rozsahu si Vás tudíž dovolujeme odkázat na náš předchozí článek – Věcná břemena.  

Závěr

Právo stavby tedy může být v určitých situacích dobrý způsob, jak vybudovat stavbu na cizím pozemku na základě právního titulu a stavba, kterou stavebník postaví na cizím pozemku na základě tohoto práva, se nestane součástí pozemku, ale nestává se ani samostatnou věcí. V praxi tak právo stavby nachází své uplatnění.

Pokud i Vy potřebujete právní radu ohledně zřízení práva stavby či zajistit samotnou finalizaci potřebných dokumentů pro jeho zřízení, neváhejte se obrátit na naši advokátní kancelář. Rádi Váš případ zanalyzujeme a společně vymyslíme řešení, které Vám bude vyhovovat.