Pád sněhu ze střechy, nezajištěný trám na staveništi nebo zapomenutá žehlička na vlasy mohou způsobit třetím osobám škodu na majetku či zdraví. Kdo nese odpovědnost za majetkové i nemajetkové škody v souvislosti s držbou nemovitosti? Může to být majitel nemovitosti, sdružení vlastníků nemovitosti, její správce i pronajímatel.
Vlastnictví je definováno v § 1011 Občanského zákoníku č. 89/2012 Sb. (dále jen „NOZ“) jako všechny hmotné i nehmotné věci, které někomu patří. Kdo je však odpovědný za způsobené škody je v některých případech otázka složitější. §1012 NOZ říká, že vlastníku je zakázáno výkonem vlastnických práv poškodit jinou osobu a zároveň si má vlastník počínat tak, aby zanedbání správy nemovitosti nepoškodilo jinou osobu. Zákon taxativně vymezuje činnosti, kterých se vlastník v souvislosti s vlastnictvím a správou majetku musí vyvarovat. Vlastník nesmí působit nadměrné množství kouře, odpadu, prachu, hluku, stínu ani žádných jiných imisí, které by mohli vnikat na pozemek jiného vlastníka. Co když za to vlastník pozemku nemohl? Rozhodnutí, zda vlastník zanedbal správu majetku, a proto došlo k poškození, nebo zda nebylo v možnostech vlastníka zabránit vzniku škod, je předmětem rozhodovací činnosti soudů.
Vlastník či osoba užívající nemovitost je odpovědná za škodu vzniklou jiné osobě v souvislosti s užíváním, zanedbáním i demolicí nemovitosti. Typickým případem škod, za které odpovídá vlastník nemovitosti, je pád sněhu či cihly na zaparkované auto před budovou, nebo osoba jdoucí po namrzlém chodníku, která si před nemovitostí zlomí nohu. Vlastník nemovitosti, společenství vlastníků jednotek, nebo bytové družstvo je odpovědné za budovu, prostory před vstupem do budovy či v jejím bezprostředním okolí, chodníky a schody. Za škodu vzniklou v souvislosti s namrzlým chodníkem před nemovitostí by byl tedy odpovědný právě majitel, jehož povinností je takové prostory udržovat.
Také by vás mohlo zajímat, jaké zákony se vztahují na vlastníky pozemků.
Povinnost majitele bytového domu je pravidelně dům revidovat. Každých pět let je majitel například povinen udělat revizi rozvodů elektřiny a hromosvodu, interval revizí by se měl snížit přímo úměrně stáří a stavu revidovaného objektu. Revize plynu musí být provedena každý rok až k plynoměrům jednotlivých bytových jednotek. V případě pronájmu prostor firmě musí majitel udržovat dům i celý objekt pronajatý za účelem podnikání provozuschopný a vyhovující účelu nájmu. To zahrnuje především udržování dobrého technického stavu osvětlení, vytápění, klimatizace, údržbu výtahů, zajištění požární bezpečnosti objektu a označení schodů, únikových cest a východů v souladu s nařízením vlády č. 101/2005 Sb.
Nemovitost nemusí být v držbě vlastníka, i tak za ni nese odpovědnost. Při pronájmu nemovitosti je vlastník stále odpovědný za škody vzniklé v době užívání nemovitosti nájemcem, například prasklé vodovodní potrubí, které poškodí sousední nemovitost, je odpovědností vlastníka nemovitosti. Pro takové případy jsou pojištění odpovědnosti z držby nemovitostí. Druhým případem škod vzniklých v souvislosti s užíváním nemovitosti v době pronájmu mohou být škody vzniklé v důsledku zanedbání občanské zodpovědnosti. Příkladem je vytopení nemovitosti v důsledku špatného zapojení pračky, za takovou škodu je odpovědná osoba, která pračku zapojovala.
Speciálním druhem nemovitostí jsou lesy, které jsou právně upraveny v zákoně č. 289/1995 Sb. zákoně o lesích. Výkon vlastnického práva nad lesy je omezen veřejným užíváním lesů (§19 lesního zákona): Každý má právo vstupovat do lesa na vlastní nebezpečí. Vlastník lesa tak nenese soukromoprávní odpovědnost za majetkovou či nemajetkovou újmu vzniklou návštěvníkům lesa, která jim při pohybu v lese vznikla, nedošlo-li k bezprostřednímu zanedbání povinností vlastníka lesa. Příkladem byl rozsudek 25 Cdo 618/200, který potvrdil povinnost návštěvníků lesa zachovávat bdělost a deklaroval, že vlastník lesa není schopen předvídat všechny potencionální budoucí škody, avšak vlastník majetku musí učinit veškerá opatření, aby snížil a pokud možno zamezil vzniku škod.
Chcete koupit nebo prodat nemovitost? Zjistěte vše, Zákon č. 289/1995 Sb. zákon o lesích
